Novo "CPF" de imóveis pode elevar IPTU

Especialistas alertam para possibilidade do Cadastro Imobiliário Brasileiro aumentar a carga tributária ao atualizar valores de mercado usados na base de cálculo de imposto

Imagem: Jacob Wackerhausen/iStock

A regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CBI), identificador único para cada imóvel que funciona como “CPF”, feito pela Receita Federal, trará impactos na fiscalização e tributação no setor imobiliário, apontam especialistas.

O CBI unifica os dados de imóveis urbanos e rurais usando o sistema Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). O Sinter é a plataforma que centraliza essas informações e possibilita o cruzamento de dados por órgãos federais, estaduais e municipais.

As ferramentas fornecerão “valor de referência” mais próximo ao mercado, e portanto, devem refletir no valor do IPTU. “O uso de informações mais próximas ao valor de mercado pode, indiretamente, levar a um aumento da base de cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em alguns municípios”, afirma Vinícius Pimenta Seixas, da Pinheiro Neto Advogados.

“Transações de compra, venda e aluguel, que antes poderiam ocorrer de maneira informal, passarão a ser registradas de forma mais integrada, o que tende a reduzir margens de omissão”, complementa Seixas.

As mudanças afetarão especialmente cidades menores com menos estrutura técnica. “Não necessariamente teremos aumento de alíquotas, mas sim de base tributária — o que, na prática, tende a elevar a arrecadação”, explica Fabrício Schveitzer, do Ecossistema Sienge.

Um ponto de preocupação seria a elevação da carga tributária. Neste sentido, Schveitzer alerta ainda que, diferente do Imposto de Renda que permite abatimentos que compensam a diferença entre valores, no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e IPTU isso não ocorre.

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“No Imposto de Renda, quando ocorre a venda de um imóvel, há regras que permitem incorporar melhorias realizadas ao longo do tempo para reduzir o ganho de capital. Mas isso não existe no cálculo de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de emolumentos de transferência ou de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)”, exemplifica.

“A dúvida que permanece é: como essas situações serão tratadas? Se não houver ajustes, corremos o risco de uma elevação pura e simples da carga tributária sobre os imóveis”, finaliza.

Como se calcula o IPTU?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto municipal cobrado anualmente de quem possui imóveis em áreas urbanas. Para ser considerada zona urbana, a região precisa observar requisitos mínimos do Código Tributário Nacional, ou seja, possuir pelo menos dois melhoramentos, como calçamento, rede de água, iluminação pública ou equipamentos de saúde e educação.

O valor do imposto é calculado com base no valor venal do imóvel — uma estimativa do seu valor de mercado — multiplicado pela alíquota definida por cada prefeitura. Quem paga é sempre o proprietário ou quem tem a posse do imóvel.